Autora: Diana Torres Obregón. Urbanista arquitecta, docente universitaria e investigadora principal en el Grupo de Investigación URBES-LAB de la Universidad Nacional de Ingeniería.

Columna publicada originalmente en Noticias Ser

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La tendencia del crecimiento de las áreas urbanas a nivel global es innegable. En especial en los países en vías de desarrollo del Sur global (Roy y AlSayyad, 2004) (1). El 55 % de las personas en el mundo viven en ciudades, y estima que esta proporción aumentará hasta un 68% en el 2050 (ONU, 2018)(2). Cómo viven estas personas resulta ser muy importante. Acceder a una vivienda adecuada tiene múltiples beneficios personales, sobre todo en términos de salud física y emocional, por lo cual en el largo plazo trae consecuencias positivas para el desarrollo del país. Pero ¿es posible acceder a una vivienda adecuada en el Perú? ¿quiénes pueden acceder a ella y qué pasa con los que no?

Constitucionalmente el Estado peruano no reconoce el derecho a la vivienda en nuestra Carta Magna, la provisión de vivienda formal está a cargo del sector inmobiliario, y en algunos casos subsidiada por el Estado a través del Fondo Mi Vivienda. Pero en la realidad esta oferta inmobiliaria no satisface la demanda, y además es inalcanzable para la población con bajos ingresos. Y es sobre este último punto sobre el que cual quiero hacer una reflexión, no teórica sino más bien práctica-reflexiva, concentrándome en el caso específico de Lima, que puede extrapolarse a lo que ocurre en las principales ciudades el país. 

Las clases altas y los trabajadores en el sistema económico formal

Para acceder a la oferta inmobiliaria formal, los bancos (y similares) ofrecen créditos hipotecarios para ser pagados en un promedio de 20 a 30 años, según datos recopilados por el Diario Gestión (2019) (3) la cuota mensual representa entre el 30 y 35% del ingreso familiar, el cual para ser elegible por alguna entidad bancaria deber ascender a aproximadamente S/. 4500- 4800 mensuales. Estas condiciones solo incluyen al 27,4% de peruanos que cuentan con un trabajo formal (INEI, 2017). 

En la actualidad, la oferta inmobiliaria tiene como público objetivo a adultos entre los 26 y 40 años (Diario Gestión, 2019) (4), pues a pesar de que, según los bancos la ganancia por los créditos hipotecarios no es su principal activo, al tener una duración tan prolongada, asegura un ingreso constante. La realidad es que muchos de los jóvenes en ese rango etario, trabajan en condiciones precarias de trabajo, aun si trabajan para empresas formales o incluso instituciones estatales. Por lo tanto, el sueño del acceso a la vivienda propia se ve relegado por el mercado de alquileres y sub alquileres: compañeros de departamento, alquiler de cuartos con entrada independiente; o quedarse en casa de los padres. Aún así, haciendo un balance general, para este sector, es posible acceder a una vivienda adecuada. 

Los “otros”, los que sobreviven por y en la informalidad

Para el 72,6% de peruanos restantes, quienes trabajan de forma informal para sobrevivir en este sistema económico voraz, acceder a la oferta inmobiliaria formal es casi imposible. Ni siquiera con la ayuda del Fondo Mi Vivienda, una familia de bajos ingresos podría acceder a una vivienda adecuada. Este sector de la población auto-produce su ciudad, sus barrios y sus viviendas.  La reglamentación urbana, el régimen jurídico-legal y la planificación urbana estatal excluyen a esta forma de urbanización, y la negación de esta realidad la exacerba, como podemos ver en las zonas norte, sur y este de Lima. 

Las invasiones de terrenos pueden tener dos causas principales, la primera es la necesidad real de vivienda de las personas, que como ya expliqué, no pueden acceder de otra manera. El problema es que cada vez más se asientan en zonas de riesgo, y que las construcciones no cumplen con los requisitos estructurales y menos de confort. Frente a esto, el Estado responde entregando más títulos de propiedad, sobre todo en tiempos de campaña electoral. Un comportamiento irracional, pues contrariamente a lo que se pensaría, la informalidad trae muchos sobre costos al Estado, pues este debe invertir en redes de infraestructura básica, habilitación urbana y transporte, por citar las inversiones más necesarias. 

Los que no necesitan vivienda, pero lucran con el suelo 

La segunda razón, y la más importante en las últimas dos décadas, es el tráfico de terrenos. En la actualidad la tierra más que un medio de acceso a la vivienda, se ha convertido en una poderosa reserva de valor, creándose una paradoja entre el crecimiento económico y la agudización de la crisis urbana (Rolnik, 2017) (5). Según la División de Investigaciones de Alta Complejidad (Diviac) de la Policía Nacional del Perú, la usurpación de terrenos y sus delitos conexos (extorsiones y sicariato) generan el 40% de la delincuencia en el país (El Comercio, 2018) (6), y esto solo es posible porque los delincuentes están coludidos con funcionarios públicos, tanto municipales como dentro de las instituciones judiciales, penales y policiales. 

En este sistema ilegal de venta de terrenos participan los que pueden pagar por los lotes, es decir, asociarlo solo a la pobreza y a los “pobres” es un error. Existe mucha gente de clase media alta e incluso alta que “invierten” comprando estos lotes en zonas de playa al sur de Lima, o en las ex zonas agrícolas de Pachacamac o Cieneguilla, pues dicen que siempre el valor del terreno se elevará, “es una inversión segura”, gracias a todos ellos que optan por comprar un terreno bajo esta modalidad, el crecimiento desmedido de la ciudad de Lima sigue en aumento. En el caso específico del Perú, este crecimiento urbano no es controlado ni planificado desde el estado -en cualquiera de sus niveles- hay una aparente inacción estatal, que en verdad disfraza las relaciones clientelares y de corrupción con relación a la invasión y toma de terrenos y subsecuentemente la entrega de los títulos de propiedad, como la única política de vivienda en la práctica. 

Se preguntarán entonces, ¿qué hacer para lograr el derecho a la vivienda para todos los peruanos? Hay muchas redes de poder y de capital detrás de frenar cualquier propuesta legislativa para la administración y gestión del suelo, sobre todo urbano y urbanizable. Gestión que es fundamental para poder hacer factible la dotación de vivienda que atienda a los sectores de menores ingresos, generalmente llamada vivienda social. El camino más efectivo en el corto plazo, sería que la sociedad civil organizada exija que el derecho a la vivienda vuelva a estar reconocido en nuestra Constitución, y consecuentemente el suelo vuelva a cumplir con su función social, y no ser solo un instrumento de generación capital -legal o ilegal-.

Por otro lado, está el camino a largo plazo, en el que la ciudadanía asume sus derechos, pero sobre todo sus deberes. En el que prima la visión de comunidad y no el beneficio individual. Un ejemplo muy ilustrativo es la compra de terrenos ilegales y/o irregulares en las periferias de la ciudad, que la gente compra para capitalizar sus inversiones y no por necesidad de vivienda, no importa si tiene título o no, si está en zona de alto riesgo o intangible, o si es promovido por los traficantes de tierras, solo importa cuánto puede aumentar su valor en el largo plazo. Así se fomenta el crecimiento desmedido de la ciudad, sin redes de servicio, sin redes de movilidad; con lo cual el precio del suelo de las áreas consolidadas aumenta; es decir, se vuelve más difícil poder cumplir con el sueño de tener una vivienda cerca a “todo” (trabajo, educación, recreación, etc.) Podría seguir con más ejemplos con este, pero todo se reduce a que es urgente que cada uno, asuma su rol ciudadano desde todos los ámbitos y ayude a construir las ciudades en las quiera vivir y no sobrevivir. 

Notas

(1)Roy, A. & AlSayyad, N. (Eds.). (2004). Urban informality: Transnational perspectives fom the Middle East, South Asia and Latin America. Lanham, MD: Lexington Books.
(2)Noticia publicada en su portal oficial, recuperado de: https://www.un.org/development/desa/es/news/population/2018-world-urbanization-prospects.html
(3)Rios, M. (16 de abril del 2019). ¿Cuánto debe ser su ingreso mensual para calificar a un crédito hipotecario. Diario Gestión, recuperado de: https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/credito-hipotecario-debe-ingreso-mensual-calificar-236660-noticia/?ref=gesr
(4)Rios, M. (16 de abril del 2019). ¿Cuánto debe ser su ingreso mensual para calificar a un crédito hipotecario. Diario Gestión, recuperado de: https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/credito-hipotecario-debe-ingreso-mensual-calificar-236660-noticia/?ref=gesr
(5)Rolnik, R. (2017). La guerra de los lugares. Chile: LOM ediciones.
(6)Vera, E. (10 de febero del 2018). Tráfico de terrenos: invasión y crimen a gran escala [INFORME]. Diario el Comercio, recuperado de: https://elcomercio.pe/peru/tierras-nadie-invasion-crimen-gran-escala-informe-noticia-496161-noticia/?ref=ecr